4月3日，新城控股召开2022年度业绩会。新城控股董事长兼总裁王晓松、高级副总裁兼首席财务官管友东等高管出席。
管有冬表示，总体来看，民营房企面临外部流动性融资压力。 “一方面，信用债市场非常困难，发行纯信用债基本上很难。另一方面，金融机构对民营企业的态度往往更加谨慎。”
年报表明，截至2022年底，新城控股有息负债为713亿元，较2021年底减少186亿元；整体平均融资成本为6.52%，较2021年底下降5个基点。
管有冬指出，“在新城控股713亿元的有息负债中，基于吾悦广场的贷款包括经营贷款、CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）和部分中期票据，接近260亿元。“
他表示，这部分贷款总体上比较稳定和可持续：首先，是经营性物业贷款期限较长；其次，CMBS还可以通过存量资产的融资置换来维持融资的稳定性；第三，除了销售业务本身，整个新城控股的吾悦广场资产接近1200亿元。
“吾悦广场可以进一步提升新城的融资资源，一方面，部分资产可以进一步提高抵押率；另一方面，新城还有近50个广场尚未融资，可以形成增量。”他表示，2022年，通过经营性物业贷款盘活22个吾悦广场，提取金额约64亿元，为公司融资现金流提供了重要补充。
管有冬表示，基于今年一季度融资完成情况，新城控股预计，基于目前的融资抵押率等水平，公司持有的经营性物业吾悦广场的全部融资，余额可达715亿元。
目前，商业地产开发商主要分为两派。一是以恒隆、太古为代表的精细化运营集团，主要进军一二线城市核心商圈，打造低周转、高效率的全服务链条；另一个是以新城、万达为代表的规模化运营集团，在关注一二线城市的同时，下沉三四线城市，布局全国，以量取胜。
年报显示，新城控股由“住宅+商业”两个轮子驱动。 2022年，新城控股商业运营总收入首次突破100亿元，达到100.06亿元，同比增长15.82%。
截至2022年底，吾悦广场开业面积将达到1319.74万平方米，出租率达95.13%；不含税物业租赁及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业租赁及管理业务实现毛利66.96亿元，占公司毛利总额的比重由去年同期的16.83%上升至28.95%。最新数据显示，截至今年3月25日，新城控股累计开业管理145家吾悦广场，居境内外上市公司之首；公司已开业、在建和计划建设的吾悦广场总数已达198家，进驻全国141个城市。
根据新城控股的规划，公司计划2023年实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场，委托管理现有20个项目。